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  • Da redação

Dona de imóvel em condomínio fechado na Zona Sul de Marília deverá receber cerca de R$ 90 mil em ind



As empresas Açafate Empreendimentos S/A e Grandiflora Empreendimentos Imobiliários Ltda. foram condenadas a pagar cerca de R$ 90 mil em indenizações por danos materiais, morais e perdas à proprietária de uma casa no condomínio fechado Residencial Rossi Allegra, na Zona Sul de Marília (próximo ao Distrito de Lácio).

Além disso, as empresas terão que promover a reparação das tubulações de esgoto do empreendimento a fim de evitar inundações no imóvel, no prazo de 12 meses.

Na decisão da juíza Giuliana Casalenuovo Brizzi Herculian, da Vara: 1ª Vara Cível do Fórum de Marília, os valores de indenizações são de R$ 32.881,00 por danos materiais e morais. Em outra condenação das empresas por perdas e danos (veja abaixo), a proprietária do imóvel deverá receber cerca de R$ 60 mil em indenizações por perdas e danos pelos referidos problemas.

OUTRA AÇÃO E CONDENAÇÃO

A mesma moradora ingressou com outra ação por perdas e danos, em 2014 na 5ª Vara Cível do Fórum de Marília, onde as mesmas empresas foram condenadas, solidariamente, em 2016, a pagar indenização pelos danos materiais decorrentes da desvalorização do imóvel em razão dos vícios construtivos verificados, no valor correspondente a 20% (vinte por cento) do valor atualizado do contrato (R$ 176.056,20 em 01/02/2010), devidamente corrigida a partir do ajuizamento da ação, além de juros de mora de 1% a partir da citação, até o efetivo pagamento. Esta decisão está em grau de recurso. O preço de mercado de uma casa no residencial, atualmente, varia entre R$ 300 a R$ 340 mil.

DANOS E PREJUÍZOS

A dona da casa alegou nos autos da ação na 1ª Vara Cível que adquiriu o imóvel no Residencial Rossi Allegra, diretamente das referidas empresas em 05/12/2011. Desde então, "deparou-se com a existência de vícios construtivos...Existem, ainda, vícios decorrentes da construção da tubulação de esgoto do imóvel e quanto a vazão das águas pluviais, visto que, em outubro de 2015, ocorreu o retorno do esgoto pelo banheiro da residência, inundando o imóvel e danificando o piso laminado, o que demandou reforma com gasto de R$ 15.068,70.

No ano de 2018, ocorreu nova inundação, estragando os móveis planejados instalados que ainda não foram reparados. Requer a procedência do pedido para condenação das rés à obrigação de fazer consistente na reparação das redes de esgoto e escoamento de águas pluviais e ao pagamento de R$ 27.881,00 de danos materiais e R$ 17.000,00 de danos morais".

CONTESTAÇÃO

As empresas contestaram a Ação, alegando a decadência e a prescrição, além da ausência de responsabilidade quanto aos fatos narrados, notadamente em razão da perda da garantia contratual e da falta de demonstração do nexo de causalidade entre o fato narrado e eventual defeito construtivo. Asseveraram ainda que é de responsabilidade do condomínio a manutenção das redes após a cessação do prazo de garantia. Impugnaram os orçamentos que fundamentam o pedido de danos materiais e a ocorrência de danos morais indenizáveis.

A JUÍZA DECIDIU

"Incidem ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, visto que a relação entre as partes é de consumo, nos termos do artigo 2º c.c. artigo 3º, ambos da Lei nº 8.078/90. Com efeito, pois inegável que os contratos de compra e venda de imóvel subsumem-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor a teor do entendimento dominante na jurisprudência:...

Dito isso, uma vez demonstrada a verossimilhança das alegações da autora, considerada a sua condição de consumidora e hipossuficiente face as rés, de rigor a aplicação do artigo 6º, inciso VIII, do CDC, invertendo-se, assim, o ônus da prova em seu favor.

Trata-se de demanda cujo objeto controvertido é a responsabilidade das rés, construtora e incorporadora, em efetuar a reparação do necessário na tubulação de captação de esgoto e água pluvial que serve o imóvel da autora a impedir o retorno do esgoto pelos ralos do interior da residência e, ainda, a reparação dos danos causados pelos dois eventos mencionados na inicial.

Em que pese a insurgência das rés ao afirmarem que os problemas são decorrentes de manutenção e de responsabilidade do condomínio, em verdade, trata-se de vício oculto afeto à construção do imóvel e que passou a causar danos à autora, consoante a prova pericial produzida. Nestes termos, é incontroverso que a autora recebeu as chaves do imóvel e imitiu-se na posse deste em junho de 2012.

Consta que os problemas iniciaram-se no ano de 2015 quando foi surpreendida pela invasão de esgoto na residência, ocasião em que restou totalmente danificado o piso laminado instalado no imóvel e, posteriormente, repetiu-se em 2018 quando houve danos nos móveis planejados em razão de nova inundação pelas águas.

O artigo 618 do Código Civil prescreve que nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais como do solo. Nos dizeres de Nelson Rosenvald, tais expressões, “solidez” e “segurança” “não podem se restringir aos defeitos que acarretam eventual ruína da construção. A sua intelecção efetiva há de ser elastecida para alcançar vícios que a tornam imprestável para o fim a que foi destinada. Afinal de contas, não se pode afirmar que é segura ou sólida uma construção que não proporcione condições normais de habitabilidade e salubridade às pessoas humanas. Com isso, podem ser considerados no conceito de solidez e segurança defeitos atinentes a infiltrações e obstruções em redes de esgoto porque afetam diretamente as condições de habitação”.(Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.01.2002/coordenador Cezar Peluso. – 10. Ed. Ver. E atual. – Barueri, SP: Manole, 2016, p. 629).

Neste sentido, sendo o empreendimento dotado e entregue com toda a infraestrutura externa, ao que se vê pelas fotografias encartadas, com ruas, calçadas e rede elétrica, de rigor a apuração de sua responsabilidade quanto à correta formação da rede de esgoto e escoamento das águas pluviais a servir as residências de todo o condomínio, considerando que o primeiro evento ocorreu em 2015, ainda na vigência da garantia contratual, repetindo-se em 2018. Inicialmente, o laudo pericial descreve a forma de implantação do imóvel do autor como em uma cota inferior quando comparada à cota da via pública, afirmando que: “A implantação desta edificação, da forma como foi executada, propicia uma situação desfavorável em relação ao caminhamento adequado das águas em épocas de chuva, causando os alagamentos”.

Neste sentido, conclui que, em que pese as instalações hidrossanitárias do empreendimento estejam em conformidade com o projeto, pontuou que “Os episódios referentes aos alagamentos foram causados por afogamento da rede de esgoto na unidade vistoriada, em dias de chuvas torrenciais. A água acumulou-se na região frontal do imóvel, devido ao fato de que o mesmo foi implantado em cota inferior à cota da via em frente, ou seja, com caimento propiciando o acumulo dessas águas.

Devido a essa situação, a água penetrou na tubulação de esgoto, que não estava dimensionada para receber tal quantidade adicional, provocando afogamento desta tubulação e consequente retorno para a casa da Autora. Com a instalação da válvula de retenção na tubulação de esgoto na entrada do imóvel vistoriado, não ocorreram mais episódios de alagamento no interior da residência da Requerente, pois a mesma evita tal situação”.

Concluiu, ainda, que: “Portanto, a implantação do próprio empreendimento, propiciou as diferenças de cota e as patologias especificadas na edificação, guardando relação com o fato do imóvel ter sido implantado em cota inferior à cota da via em frente”.

Ou seja, apurou-se que, nas datas dos eventos, em razão de chuvas torrenciais, ocorreu o afogamento da rede de esgoto com acúmulo de água na parte frontal do imóvel da autora, porque construído em nível inferior ao da via pública, ocasionando o afogamento da tubulação e consequente inundação do imóvel. Assim, em razão desses defeitos, tal aspecto foi determinante para os danos ocasionados, assim como se verifica da resposta ao quesito C, do juízo: “Os defeitos relatados foram os responsáveis pelos danos ocasionados no imóvel da autora”.

Assevera a perícia que, após os fatos narrados, foi instalada uma caixa de retenção de modo a impedir o escoamento do esgoto para o interior do imóvel. No entanto, em resposta ao quesito 8, salientou que, em épocas de chuvas torrenciais, mesmo com a instalação de caixa de retenção, se a tubulação de esgoto continuar afogada, e com a utilização da rede de esgoto interna do imóvel, tal situação não permitirá a saída deste esgoto para tubulação principal, podendo provocar novas inundações.

Destarte, considerando a inversão do ônus da prova, caberia as rés a comprovação de que os danos ocasionados ao imóvel da autora não decorrem de responsabilidade atinente à própria construção do empreendimento, ou a culpa exclusiva da autora no evento danoso, o que não fizeram.

Com efeito, com base nos elementos constantes dos autos, ficou suficientemente demonstrado o nexo causal entre o fato do produto ou serviço da ré (defeito na implantação do empreendimento com a construção da residência da autora em cota inferior à rua) e os danos suportados pela autora, estando caracterizados os pressupostos de sua responsabilização pelo prejuízo daí proveniente. Neste ponto, os danos materiais pleiteados são condizentes com os prejuízos suportados, quais sejam, a perda de pisos, com a necessidade de troca e pintura de paredes, consoante os recibos de fls. 48/51 e o encharcamento móveis planejados, sendo o orçamento de suficiente para a reparação.

No que pertine ao pedido de indenização por danos morais, este igualmente procede. Ao que se vê de todo o processado, não restam dúvidas de que os defeitos estruturais que possui o empreendimento, com consequências no imóvel da autora, causaram-lhe transtornos pelo retorno de esgoto pela tubulação no interior do imóvel.

Note-se que, ao adquirir imóvel residencial, em especial quando novo, o indivíduo cria expectativas legítimas de morar no imóvel, construído com padrão razoável e sem vícios, e de melhorar sua qualidade a vida.

Frustradas estas expectativas, especialmente considerando o caso tratado nos autos em que há o refluxo de águas provenientes da rede de esgoto para o interior do imóvel, cuja ocorrência de fato se verificou pelas fotografias anexadas, revela-se a configuração do dano moral, verificada a insuportabilidade de os moradores viverem num ambiente insalubre e que acarrete riscos à saúde. Isso porque trata-se de situação que não se pode considerar como corriqueira ou decorrente de mero aborrecimento e sim de algo anormal a ocorrer num imóvel considerado novo, não se tratando, à evidencia, de fato que merece, efetivamente, tutela no campo da responsabilidade civil. Verificada a ocorrência do dano indenizável, conforme reiterada jurisprudência, o valor da indenização por dano moral deve ser fixado de maneira equitativa e moderada, observando-se a gravidade do fato, a situação sócio-econômica das partes e demais peculiaridades do caso.

Além disso, a indenização deve servir tanto para compensar o dano sofrido quanto para desestimular o agressor a repetir a ofensa, mas sem ensejar o enriquecimento injustificado do agredido, razão pela qual reputo excessivo o valor pleiteado a título de danos morais – R$ 17.000,00.

Atentando-se a tais parâmetros, tenho como justa e adequada à fixação dos danos morais no valor correspondente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais), quantia suficiente para atender à dupla finalidade compensatório-punitiva e inibitória desta indenização...

Por fim, nota-se que, apesar de ter sido instalada caixa de retenção a impedir a ocorrência dos mesmos eventos futuramente, asseverou o perito que há possibilidade de novas inundações se a tubulação de esgoto continuar afogada, motivo pelo qual deverão as rés promoverem as obras necessárias para tanto, evitando novos transtornos.

Derradeiramente, deixo consignado que "o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão.

A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida" (EDecl no MS 21.135/DF, Rel. Dra. Diva Malerbi, 1ª Seção do C. STJ, j. 08/06/2016), tendo em vista que os demais argumentos deduzidos pelas partes no processo não são capazes de, ao menos em tese, infirmar a conclusão adotada nesta fundamentação, não há mais nada a apreciar.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos veiculados na inicial, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR as rés AÇAFATE EMPREENDIMENTOS S/A e GRANDIFLORA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA solidariamente, a 1) promover a reparação das tubulações de esgoto do empreendimento a fim de evitar afogamento e inundações no imóvel da autora, no prazo de 12 meses; 2) ao pagamento em favor da parte autora, a titulo de danos materiais, do valor de R$ 27.881,00 (vinte e sete mil oitocentos e oitenta e um reais) acrescido de juros de 1% ao mês a contar da citação e correção monetária pela Tabela Prática do TJSP, a contar do desembolso (Súmula 43, do STJ); 3) ao pagamento do valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de dano moral, corrigido monetariamente pela Tabela Prática do TJSP a partir desta decisão (conforme Súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça) e acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação. Sucumbentes, condeno as rés, solidariamente, ao pagamento da totalidade das custas e honorários advocatícios, estes últimos fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, parágrafo único, CPC). Arquive-se, oportunamente. P.I.C. Marilia, 10 de junho de 2020".



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