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  • Foto do escritor J. POVO- MARÍLIA

Justiça anula venda do ginásio do Clube dos Bancários e determina devolução de dinheiro a comprador


Um clube social que foi já referência no segmento em Marília e há alguns anos virou praticamente um local abandonado, com entulhos, lixo e restolhos de paredes caídas. Um cenário deplorável.

Assim é o espaço onde existiu o Clube dos Bancários de Marília, no eixo da Avenida João Ramalho, na Zona Sul da cidade. Outro emaranhado é o aspecto jurídico, com demandas judicias sobre a gestão do que restou do Clube e nebulosas negociações.

Na mais recente decisão nesse sentido, esta semana, o juiz Luis César Bertoncini, da 3ª Vara Cível do Fórum de Marília, julgou procedente uma ação movida por representantes do Clube contra a empresa Santa Avelina Participações e Administração Ltda, M. (falecido) e Fernando Henrique Buffulin Ribeiro, determinando a anulação de um contrato de compra e venda de parte do imóvel por R$.2.300.000,00, bem como a anulação da respectiva escritura e devolução de valores pagos pela empresa compradora.

O CASO

Nos autos da ação declaratória de nulidade de negócio jurídico, o Clube alegou, "em síntese, que em 24/01/2020, a empresa ré Santa Avelina prometeu adquirir o imóvel matriculado sob n° 1.173, do 1° CRI de Marília, de propriedade do autor, local onde está construído o ginásio de esportes, pelo valor de R$ 2.300.000,00, sendo R$ 1.100.000,00 pagos em duas parcelas de R$ 550.000,00 (uma na data da assinatura do contrato e a outra em até seis meses); R$ 625.000,00 representados por 5 lotes de terrenos avaliados em R$ 125.000,00 cada um; R$ 575.000,00 representado por um apartamento.

Diz que no contrato de gaveta constou o réu Mauro como presidente do clube, entretanto, conforme decidido nos autos n° 1002224-65.2019.8.26.0344, Mauro foi nomeado administrador provisório no período de 26/08/2019 até 16/06/2020, ou seja, o corréu Mauro não ostentava poderes para vender o bem.

Assevera que o valor da entrada do bem foi depositado em conta do corréu Fernando, advogado que atuou em referida transação. Em 25/01/2020 foi lavrada escritura de venda e compra do bem, pelo valor de R$ 1.200,00, bem menor que montante real do negócio.

Pontua que o corréu Mauro não providenciou a citação e anuência dos membros da diretoria e do Conselho Fiscal, tampouco requereu a prévia e necessária autorização judicial para venda do bem. Por tal razão, Mauro foi removido do cargo de administrador provisório do clube autor. Afirma que no ato da assinatura da escritura, Mauro recebeu R$ 650.000,00 em moeda corrente e não contabilizou seu recebimento, tampouco comprovou a utilização dos valores recebidos em prol dos interesses do clube.

Assevera também que Mauro utilizou para lavrar a escritura, de forma dolosa, uma ata lavrada pelo Conselho Deliberativo que não guarda pertinência com o imóvel vendido (matrícula n° 1.173, 1° CRI), havendo a retificação da escritura pública posteriormente (05/06/2020), com exclusão da menção de referida ata.

Em 18/05/2020 foi lavrada uma ata de reunião pelo Tabelião de Notas do Distrito de Padre Nóbrega em que se retificou o valor da venda do bem, para constar R$ 2.100.000,00, além do corréu Mauro ter assumido a responsabilidade pela venda dos 5 lotes de terreno e do apartamento dados como parte de pagamento pelo imóvel em que localizado o ginásio de esportes. Aduz que o corréu Mauro deveria ter observado os artigos 48, II e 55, VI, do Estatuto do autor, que exige anuência dos Conselhos Consultivo e Deliberativo para alienação de imóveis.

Defende que nos termos do Estatuto, artigo 89, todas as decisões tomadas em seu desacordo são nulas para todos os efeitos, aliado ao artigo 166, IV, V, VI e VII do CC. Ademais, Mauro não tinha capacidade para realizar o negócio jurídico impugnado. Requer, em sede de tutela de urgência, que conste na matrícula do imóvel n° 1.173 (1° CRI de Marília) a existência desta demanda. Ao final, pugna que a demanda seja julgada procedente para o fim de declarar a nulidade da venda e compra do imóvel indicado, bem como determinar o cancelamento da escritura de venda e compra correspondente e da respectiva ata retificativa a ela vinculada, lavrada em 05/06/2020.

Com a inicial foram juntados os documentos de fls. 21/127. Petição do autor informando a realização de eleição da nova diretoria (fls. 132/137 e 138/152). A inicial foi recebida, deferida a gratuidade judiciária ao autor e deferida a tutela provisória de urgência para determinar a anotação da existência desta ação na matrícula n° 1.173, do 1° CRI de Marília.

Manifestação do Ministério Público informando que pediu a instauração de inquérito policial para apurar os fatos aqui narrados. Juntada de certidão de matrícula atualizada do imóvel sub judice. Citações do réus (Fernando Henrique Buffulin Ribeiro), (Mauro Ferreira Silva Filho) e (Santa Avelina Participações e Administração Ltda)".

DEFESA

A corré Santa Avelina Participações e Administração Ltda apresentou contestação, com documentos. Alega "que seus sócios foram contatados pelo corretor de imóveis Silvio sobre a venda do ginásio de esportes do autor. Foram até o local e encontraram os representantes do clube autor (Mauro, Manoel e Fernando), os quais apresentaram todas as condições e propostas relativas a possível compra e venda do bem. Diz que foi-lhe apresentada documentação idônea acerca da propriedade do bem, da situação financeira do clube, bem como da representatividade do corréu Mauro (foi apresentada decisão judicial nomeando Mauro como administrador do clube autor). Após tratativas, convencionou-se o valor total da compra em R$ 2.300.000,00, sendo dado como caução 5 lotes de terrenos e um apartamento, que deveriam ser vendidos ou, conforme as dívidas fossem quitadas, os imóveis seriam liberados para si. Pontua que após o pagamento do valor inicial (R$ 550.000,00), foi surpreendida com alguns sócios do autor tentando invalidar o negócio celebrado, entretanto, é terceira de boa-fé e realizou o pagamento do bem. Observa que o negócio por si entabulado teve a participação de pessoas que sempre ocuparam a diretoria do autor (Mauro, Manoel e Elói), inclusive participaram da venda de outros bens, utilizando-se sempre do mesmo modus operandi praticado desde 2010 (venda em feriados e finais de semana, registro do compromisso realizado em comarca diversa do imóvel, participação dos mesmos dirigentes e membros do clube, comprador sempre realizado pagamento de dívidas do autor e valores pagos aos dirigentes).

Defende que não há como atribuir-lhe, compradora, o conhecimento técnico sobre a organização do autor, afirmando que foi levada à erro pela direção do clube e que ele (autor) não teve qualquer prejuízo com o negócio entabulado. Defende a validade do contrato, salientando que houve a lavratura de escritura pública com apresentação de documentos ao tabelião, que não verificou irregularidades, havendo, portanto, validade material do negócio jurídico. Ademais, a venda do ginásio de esportes já estava autorizada por unanimidade, pelos conselhos do autor desde 2012 (ata registrada no livro 3, fl. 76), não havendo que se falar em inobservância de normas estatutárias. Reclama a incidência dos artigos 104, I, II, II; 421 e 422 do CC. Ao final, pede que a demanda seja julgada improcedente. Subsidiariamente, em caso de nulidade do negócio jurídico, pede que o autor restitua-lhe todas as quantias gastas para o cumprimento do contrato (R$ 550.000,00) e ITBI (R$ 24.000,00".

O corréu Fernando Henrique Buffulin Ribeiro apresentou contestação, alegando, "preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, eis que não tem qualquer responsabilidade pelo negócio jurídico impugnado, pois participou do negócio apenas como advogado do corréu Mauro para confeccionar documentos, desbloquear matrícula, repassar valores, cumprir exigências do conselho deliberativo, e não como parte. No mérito, diz que em razão da difícil situação financeira do autor e sem que ninguém quisesse fazer parte da diretoria do clube, com anuência dos membros do conselho, o corréu Mauro (presidente do autor por 10 anos) postulou judicialmente para que fosse nomeado administrador provisório do clube, o que foi deferido em 26/08/2019. A partir de então passou a administrar o clube. Diz que o poder público passou a exigir adequações no ginásio de esportes sob pena de interdição, cujo valor ultrapassaria R$ 100.000,00. Assim, o corréu Mauro se comunicou com o presidente do conselho e os dois deliberaram que a melhor solução era a venda do ginásio, encontrando como pretensa compradora a corré Santa Avelina. Assim, foram confeccionados contratos e o negócio realizado de acordo com os pressupostos da legalidade e do modo com que o clube opera há anos. Defende a capacidade do corréu Mauro para a venda do bem, eis que deu ciência ao conselho consultivo (cujos mandatos são vitalícios, ou seja, mesmo com a administração provisória o conselho continua existindo), bem como que havia autorização expressa para a venda do bem, inclusive do atual presidente do autor. Pontua ainda que a decisão que impunha limites à administração provisória foi exarada meses depois da primeira liminar nomeando Mauro como administrador provisório. Por fim, pede o acolhimento da preliminar arguida e, se superada, a improcedência da demanda. Réplica à contestação, em que o autor informa o falecimento do corréu M., postulando sua exclusão do polo passivo da demanda. Impugna as alegações dos réus e os documentos apresentados por eles, reiterando o pedido de procedência da demanda".

Foram juntados os documentos. Manifestação do Ministério Público informando não ter interesse em intervir no feito. Petição da corré Santa Avelina, com juntada de documentos, informando ter realizado o pagamento de diversas dívidas do autor, esclarecendo que R$ 100.000,00 foram pagos de comissão de corretagem ao corretor de imóveis que intermediou a venda e compra do bem, dívida de incumbência do autor. Sobrevieram novas manifestações das partes, observando-se o contraditório.

O JUIZ DECIDIU

"A natureza da matéria questionada autoriza o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do CPC, eis que diante das alegações expendidas e documentos apresentados, prescinde-se da produção de outras provas. Ademais, o Supremo Tribunal Federal já há muito se posicionou no sentido de que a necessidade de produção de prova em audiência há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em cerceamento de defesa.

A antecipação é legítima se os aspectos decisivos da causa estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado (RTJ 115/789). Primeiramente, diante da notícia de falecimento do corréu M. e à pedido do autor, JULGO EXTINTO o feito em relação a ele, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Em continuação, em que pese o corréu Fernando ter alegado ser parte ilegítima para figurar no polo passivo desta demanda, não é caso de acolhimento da preliminar arguida. Isto porque ele participou do negócio entabulado não apenas como advogado do corréu M., eis que inclusive constou como parte na ata de reunião, que retificou a escritura de venda e compra.

Veja-se que na ata, ao contrário do que alegado por ele, o corréu Fernando não é qualificado como representante de M. ou do autor. Ademais, os cheques dados em pagamento pela corré Santa Avelina referentes ao preço do bem foram depositados na conta corrente do réu Fernando, corroborando o entendimento de que deve permanecer no polo passivo da demanda.

O corréu Fernando ainda postulou os benefícios da gratuidade judiciária. Em que pese a impugnação do autor, para obter o benefício, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural quanto a não poder arcar com as despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento.

Ademais, o corréu juntou declaração de imposto de renda (sua e de sua esposa ) evidenciando fazer jus aos benefícios da assistência judiciária gratuita, porquanto aufere renda mensal inferior a três salários mínimos, valor que é utilizado pela Defensoria Pública como padrão para obtenção de advogado remunerado pelo Estado. Não se justifica, pois, que este juízo adote maior rigorismo na concessão da benesse.

Afora isso, ao autor competia comprovar a situação financeira do corréu Fernando para que o benefício não fosse concedido, ônus do qual não se desincumbiu. Nesse sentido: "GRATUIDADE JUDICIAL. PRESUNÇÃO DE NECESSIDADE QUE DECORRE DE SIMPLES DECLARAÇÃO DA PARTE. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS DE PROVA QUE A CONTRARIEM. AGRAVO PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. A declaração de miserabilidade gera presunção relativa, deixando de prevalecer apenas diante de elementos de prova em contrário. Cabe ao juiz deferir o benefício, não se deparando com tais evidências. Irrelevante se mostra o fato de a parte ter constituído advogado, pois isso, nos dias atuais, não é suficiente para afastar a presunção firmada. O deferimento do benefício decorre da ausência de condições financeiras, o que se dá na hipótese." (TJ-SP, Relator: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 25/08/2015, 31ª Câmara de Direito Privado). Posto isso, rejeito a impugnação apresentada e DEFIRO os benefícios da assistência judiciária ao corréu Fernando. Anote-se.

Com estas observações ingressa-se na análise de mérito da demanda e neste a pretensão autoral é procedente. Trata-se de ação de nulidade de venda e compra de imóvel. De acordo com a inicial, o autor era proprietário do imóvel de matrícula n° 1.173, do 1° Cartório de Registro de Imóveis de Marília, em que erigido seu ginásio de esportes. Em agosto de 2019, em razão da não realização de eleições para sua diretoria, o autor ficou sem representação. Assim, o corréu M. postulou judicialmente que fosse nomeado administrador provisório do autor para convocar as próximas eleições e praticar atos de administração do clube, o que foi deferido (autos n° 1002224-65.2019.8.26.0344). Ocorre que em 25/01/2020 o corréu M. vendeu o imóvel em questão para a corré Santa Avelina, pelo valor de R$ 2.300.000,00, contrariando o Estatuto Social do clube (que exige a concordância dos conselhos consultivo e deliberativo para venda de imóveis), além de não ter postulado autorização judicial para tanto. Por tais fatos, M. foi removido do cargo de administrador provisório em 16/06/2020.

Assevera o autor que referida venda é nula, diz que o valor que constou na escritura de compra e venda é muito inferior ao valor que constou no contrato de gaveta, bem como que os valores pagos pela compradora (corré Santa Avelina) foram depositados na conta corrente do corréu Fernando, inexistindo benefício para o clube autor com referida transação.

A corré Santa Avelina defende a regularidade do contrato, eis que quando de sua celebração M. era o administrador do clube, bem como que cumpriu com sua obrigação, realizando os pagamentos acordados. Em caso de procedência da inicial, pede a restituição de todas as quantias pagas pelo preço do bem e de ITBI.

O corréu Fernando igualmente defende a validade da venda e compra, pontuando que os valores por si recebidos foram transferidos para o corréu M., que os utilizou para saldar dívidas do clube autor.

Pois bem. Em que pese as alegações dos réus, indubitável que a venda do imóvel de matrícula n° 1.173, do 1° CRI de Marília, do autor para a corré Santa Avelina, deve ser declarada nula.

Explica-se: Na data em que o imóvel foi vendido para a corré Santa Avelina (25/01/2020), M. não era presidente do clube autor. Era mero administrador provisório nomeado judicialmente apenas para praticar atos de administração do clube até que fossem convocadas novas eleições para a escolha dos membros da direção e conselhos.

Muito embora no contrato M. tenha sido qualificado como presidente do clube autor, esta não era a realidade, pois tratava-se de mero administrador provisório e nesta condição não tinha ele poderes para a realização do negócio aqui impugnado, eis que nomeado para praticar os atos necessários à administração da entidade, com observância às normas do estatuto, e principalmente para convocar novas eleições para a escolha da diretoria e membros dos conselhos, conforme previsão no Estatuto Social do clube autor. De acordo com o estatuto social do autor, para que um imóvel do clube de valor superior a 100 salários mínimos fosse alienado, necessária a opinião dos conselhos deliberativo e consultivo (artigos 48, II e e 55, VI – fls. 40 e 42). Entrementes, no caso dos autos não houve anuência dos citados conselhos. Muito embora afirme o corréu Fernando que os membros do conselho são vitalícios, e mesmo na ausência de direção formalmente eleita do clube os conselhos permaneceriam existentes, não há como acolher tal assertiva. A uma porque somente há previsão de vitaliciedade para os membros do conselho consultivo, a duas porque para a alienação de imóveis há a necessidade da anuências tanto do conselho consultivo, quanto do deliberativo. A três porque constou na ata retificativa, lavrada em 09/06/2020, que no momento da sua assinatura não existia diretoria executiva e conselheiros legalmente eleitos do clube autor.

Nem se cogite dizer que a venda do ginásio de esportes estava autorizada desde 2010, conforme ata. Ora, não se pode considerar referida ata como autorização para a venda do bem à ré Santa Avelina.

Isto porque, em referida assembleia foi aprovado que o ginásio de esportes poderia ser vendido para pagamento de dívidas. Todavia, não há qualquer especificação do negócio, valores, comprador. Ou seja, trata-se apenas de uma possibilidade de venda.

Entretanto, para a concretização da venda é necessária a indicação das características do negócio e a aprovação/anuência dos conselhos deliberativo e consultivo, o que não ocorreu no caso concreto, tanto que foi juntada ata de assembleia, de 02/05/2011, em que aprovada a proposta de locação do ginásio de esportes para a Secretaria de Esportes, ou seja, não houve a venda do imóvel e ele acabou sendo locado para o poder público municipal.

Veja-se que para a venda de bens imóveis deve haver a aprovação específica para tanto, com as características do negócio, conforme se observa, em que se aprova a venda de um imóvel do autor, constando valores e condições do negócio jurídico celebrado.

Muito embora a corré Santa Avelina defenda a validade do negócio, sob argumento de que não lhe era imputável o conhecimento do Estatuto Social do clube autor e suas minucias, há de se pontuar que ela não tomou as cautelas necessárias à celebração do negócio jurídico em comento, porquanto tinha plena ciência de que M. não era presidente do clube autor, mas sim seu administrador provisório nomeado judicialmente, tanto que tal fato constou na escritura de venda e compra e ela própria afirma que lhe foi apresentado documento de nomeação de M.

Na decisão judicial que nomeou M. administrador provisório do autor consta expressamente que ele deve observar o estatuto social do clube. Em assim sendo, era dever da corré Santa Avelina verificar quais as previsões contidas no estatuto social do autor no que tange à venda de imóveis. Se não o fez, correu o risco de realizar negócio jurídico nulo, devendo arcar com as consequências de sua desídia.

Também não há que se falar que a corré Santa Avelina foi enganada pelos membros da diretoria do autor, citando "modus operandi" em celebrações de contratos de venda e compra de imóveis.

Ora, os contratos indicados pela corré em nada se relacionam como discutido nestes autos e ainda que assim não fosse, ditos contratos foram celebrados quando o autor possuía diretoria e conselhos devidamente eleitos, o que não ocorreu na hipótese destes autos.

Desta forma, é caso de se declarar a nulidade da venda e compra do imóvel de matrícula n° 1.173, do 1° CRI de Marília, consubstanciada no contrato, determinando-se o cancelamento da escritura e da ata retificadora.

Sendo nula a venda e compra do imóvel de matrícula n° 1.173, do 1° CRI de Marília, as partes devem retornar ao status quo ante. Em assim sendo, o imóvel deve retornar ao patrimônio do autor, bem como devem ser restituídos à corré Santa Avelina os valores por ela pagos pelo preço do bem, a fim de evitar o enriquecimento ilícito das partes.

Desta forma, determino que o autor deve restituir à corré Santa Avelina os valores por ela pagos pelo preço do imóvel e que foram revertidos em seu benefício (do autor), ou seja, deve o autor devolver todos os montantes pagos pela corré Santa Avelina para pagamentos de dívidas de responsabilidade do Clube e/ou depositados em seu favor, o que deve ser apurado em sede de cumprimento de sentença e comprovados por meio de documentação idônea. Em que pese o autor defender que não cabe qualquer restituição de valores à corré Santa Avelina eis que ela não apresentou reconvenção, a determinação de restituição dos valores por ela pagos e revertidos em benefício do autor são corolários lógicos do pedido de nulidade do contrato, que tem como consequência o retorno das partes ao status quo ante.

Ademais, tal determinação também encontra guarida na vedação ao enriquecimento sem causa. Não pode o autor retomar a propriedade do bem e ao mesmo tempo beneficiar-se dos valores pagos pela compradora. Eventuais valores pagos pela ré Santa Avelina e não revertidos em favor do clube autor (pagos aos corréus Fernando e M.), deverão ser por ela postulados contra os causadores do prejuízo por meio de ação própria. Já os valores pagos pela corré Santa Avelina referentes a ITBI não merecem ressarcimento do autor, eis que, como dito alhures, a compradora não se acautelou quando da celebração do contrato de venda e compra de imóvel com pessoa jurídica representada por administrador provisório, que desrespeitou o quanto previsto em estatuto social.

Entretanto, pode postular o ressarcimento de seu prejuízo contra quem entender de direito por meio de ação própria. Os valores a serem devolvidos pelo autor à corré Santa Avelina devem ser corrigidos monetariamente pela tabela prática do Tribunal de Justiça de São Paulo a partir da data de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Por fim, anoto que o julgador não precisa afastar todos os fundamentos apresentados pelas partes, bastando que se manifeste suficientemente sobre os motivos formadores de sua convicção.

Ou seja, o magistrado não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco a responder todos os seus argumentos.

Ante o exposto, JULGO EXTINTO o feito em relação a M., em razão de seu falecimento no curso da lide, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Outrossim, JULGO PROCEDENTE a pretensão autoral, com análise de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e o faço para DECLARAR a nulidade da venda e compra do imóvel de matrícula n° 1.173, do 1° Cartório de Registro de Imóveis de Marília, materializada no instrumento particular de promessa de venda e compra.

Em consequência, determino o CANCELAMENTO da escritura de venda e compra e da ata retificativa a ela vinculada. Fica confirmada a tutela de urgência deferida.

Sucumbentes, arcarão os réus com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatício ora fixado em 10% do valor atualizado da causa (CPC, artigo 85, § 2°), ficando suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação ao corréu Fernando, tendo em vista ser beneficiário da gratuidade judiciária (CPC, artigo 98, § 3°).

Após o trânsito em julgado, oficie-se ao Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Distrito de Padre Nóbrega, Comarca de Marília, para o cancelamento acima determinado. P.I. Marilia, 28 de dezembro de 2021. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE".




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