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  • Por Adilson de Lucca

OLHA O ROLO! Empresas trocam acusações e justiça "desmancha" negócio milionário em Marília


A Justiça acatou ação de rescisão contratual cumulada com reintegração e manutenção de posse e "desmanchou" negócio milionário entre a empresa D&s Cuidadores de Pessoas Ltda., localizada na zona leste de Marília e a Abase Aliança Brasileira de Assistência Social e Educacional (vinculada ao Colégio Cristo Rei), referente à transação sobre uma propriedade rural. A decisão é da juíza Paula Jacqueline Bredariol de Oliveira, da 1ª Vara Cível do Fórum de Marília e cabe recurso.

A D&s alegou nos autos má fé da Abase na negociação, pois havia ação de desapropriação judicial ajuizada pela SABESP contra a Abase referente a área negociada, além de parte do imóvel ser de preservação ambiental, a qual não pode ser utilizada para edificação, sendo inviável a realização do projeto arquitetônico.

A Abase negou esses argumentos, apontou os mesmos eram de conhecimento da D&s e que a empresa ajuizou a referida ação porque "não teve mais condições de continuar os pagamentos na forma avençada no contrato".

O CASO

Conforme os autos, a D&s Cuidadores de Pessoas, representada por seus sócios Roberto Cesar Lopes e Sheila Rodrigues de Oliveira e Denise Sardim, ingressaram com AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL COM PEDIDO LIMINAR DE ANTECIPAÇÃO PARCIAL DE TUTELA PARA INALIENABILIDADE DE BEM IMÓVEL contra a ABASE – ALIANÇA BRASILEIRA DE ASSISTÊNCIA SOCIAL E EDUCACIONAL, alegando que em 7 de outubro de 2015, celebrou com a ré instrumento particular de promessa de compra e venda de uma propriedade rural com área de 3,63 hectares em Lins (70 quilômetros de Marília), pelo valor de R$ 4 milhões.

Para pagamento, foi convencionado a dação do imóvel localizado na rua Durval de Menezes, em Marília, pelo valor de R$ 1 milhão, mais R$ 218.000.00 no ato da outorga da escritura e R$ 2.782.000,00 em notas promissórias.

Os representantes da D&s Cuidadores de Pessoas afirmaram que ao tentar providenciar a lavratura da escritura foram surpreendidos com a informação de existência ação de desapropriação judicial em tramite pela 2ª Vara Cível da Comarca de Lins-SP, ajuizada pela SABESP contra a Abase. Sustentaram que a ré agiu com dolo ao omitir a existência do processo antes da negociação. Como resultado do julgamento da ação, foram retirados 125 m2 da totalidade da área, além do que, após pesquisa junto à Prefeitura Municipal de Lins, tiveram conhecimento de que 3.947 m2 da área do imóvel referem-se à área de preservação ambiental, a qual não pode ser utilizada para edificação, sendo inviável a realização do projeto arquitetônico.

Apontaram má-fé na conduta da ré ao ocultar a apresentação de documentos necessários ao conhecimento das limitações à propriedade, principalmente em relação à verdadeira dimensão do imóvel e imputaram à ela a culpa pela rescisão do contrato. Requereram a concessão de decisão liminar para tornar inalienável o bem imóvel dado como parte do pagamento.

Enfim, requereram a procedência da ação para a decretação da rescisão do contrato, mediante aplicação de multa rescisória de 10% de seu valor, restituição do valor pago de R$ 409.666,67, além da reintegração definitiva na posse do imóvel dado como parte do preço, confirmando-se a medida pleiteada inicialmente. A juíza concedeu-se tutela de urgência antecipada para determinar a averbação quanto à existência desta ação junto à matrícula do imóvel. A audiência de conciliação entre as partes restou infrutífera.

DEFESA

Citada, a Abase contestou alegando que a culpa pela rescisão do contrato é dos requerentes, que não tiveram condições para pagar o preço estipulado. Afirmou que o negócio foi intermediado pela imobiliária FLEX. Negou qualquer omissão quanto ao negócio, afirmando que o imóvel foi vistoriado pelos autores antes da sua concretização, além do que foram apresentadas à autora todas as certidões e documentos relativos à situação do imóvel negociado. Indicou que a imobiliária inclusive atestou a entrega dos documentos relativos à situação do imóvel aos autores, que tiveram ciência quanto à existência de ação de desapropriação ajuizada pela SABESP e da área de preservação ambiental existente no imóvel.

Sustentou que a partir de fevereiro de 2017, a autora D&S não teve mais condições de continuar os pagamentos na forma avençada no contrato, tanto que encaminhou e-mail para informar as dificuldades em cumpri-lo, especialmente pela falta de liberação dos recursos provenientes do BNDS. Aduziu que em maio de 2017 foi pactuado aditivo contratual para renegociação da dívida e, mesmo após a renegociação, os recursos não foram liberados pela instituição financeira, o que impossibilitou o cumprimento da obrigação pelos autores e inviabilizou a lavratura da escritura do imóvel. Posteriormente, a autora encaminhou proposta para rescisão amigável do contrato, tendo em vista a impossibilidade de cumprimento do pagamento, nada afirmando quanto à existência de processo judicial de desapropriação ou área de preservação ambiental no imóvel adquirido.

Apontou má-fé na conduta das autoras. Enfim, requereu a improcedência da ação. Em reconvenção, a ré apontou a culpa exclusiva das autoras pelo inadimplemento contratual e requereu sua condenação ao pagamento de R$ 4.189.703,45, referente ao preço atualizado faltante do imóvel, bem como a adjudicação do imóvel oferecido como parte do pagamento pelas autoras.

A JUÍZA DECIDIU

"Pretendem as autoras a rescisão de instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel, alegando dolo da ré, proprietária/vendedora, porque ocultou a informação de pendência de processo de desapropriação parcial do bem e a existência de área de preservação ambiental permanente. Em consequência, requereram a condenação das rés ao pagamento de multa de 10% em razão de perdas e danos, no valor de R$ 400.000,00; b) a restituição dos valores pagos no valor de R$ 409.666,67; c) reintegração da autora Denise Costa Sardim na posse do imóvel dado como parte do preço.

Em contrapartida, defende-se a ré, alegando, em suma, que a culpa da rescisão do contrato foi das autoras, que deixaram de adimplir as parcelas, conforme pactuado. Em reconvenção, requereu a declaração de vencimento total da dívida, obrigando a D&S ao pagamento no valor de R$ 4.189.703,45, impondo-lhes a obrigação de cumprir o contrato. Pois bem. Cinge-se à lide a determinar de quem foi a responsabilidade pela quebra do contrato, bem como as consequências legais dai advindas. As partes firmaram instrumento particular de promessa de contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, pertencente à ré, conforme contrato apresentado. 4. O preço estipulado para aquisição do imóvel foi de R$ 4.000.000,00 e o pagamento foi convencionado em parcelas da seguinte forma:

1) dação em pagamento do imóvel matriculado sob nº 33.697, do 1ºORI de Marília, pelo valor de R$ 1.000.000,00;

2) R$ 218.000,00 em dinheiro por ocasião da outorga da escritura definitiva, programada para o dia 21.12.2015;

3) R$ 2.000.000,00, representados por 48 notas promissórias no valor de R$ 41.666,67, a vencerem no período de janeiro de 2017 a janeiro de 2020;

4) R$ 782.000,00, também em doze notas promissórias, no valor de R$ 65.166,67, a vencerem no período de janeiro de 2021 a dezembro de 2021.

Além disso foram celebrados dois aditivos contratuais para alteração da forma de pagamento da quantia de R$ 218.000,00 e de R$ 2.000.000,00. As autoras comprovaram que efetuaram o pagamento das parcelas relativas ao aditivo contratual e R$ 191.666,67 referente ao aditivo contratual, o qual foi cumprido parcialmente, além de transferir à ré a posse do imóvel. Foi apresentada a matrícula do imóvel compromissado pela ré às autoras, na qual, verifica-se que parte do imóvel foi desapropriada, além do que as autoras também apresentaram documento em que consta a existência de área de preservação ambiental estabelecida pelo Poder Público Municipal no imóvel. Apenas a desapropriação de parte do imóvel foi averbada à matrícula em data posterior à assinatura do contrato (22/12/2016), o qual foi firmado em 2015. Por sua vez, a ré exibiu as tratativas mantidas com a autora D & S por mensagens eletrônicas, na qual é relatada a dificuldade financeira como justificativa à renegociação da dívida, mas em nenhum momento é questionada à área de desapropriação ou de preservação ambiental do imóvel como óbice ao cumprimento da obrigação ou mesmo a inviabilidade da execução do projeto arquitetônico.

Durante a audiência de instrução, a autora Denise prestou depoimento, esclarecendo que é mãe de Roberto César Lopes, representante legal da empresa. Confirmou que o imóvel dado em pagamento de parte do preço pela autora D & S é de sua propriedade. Afirmou que visitou o imóvel objeto do instrumento particular na cidade de Lins e esclareceu que havia uma área da SABESP na própriedade, mas não foi esclarecido se integrava o imóvel negociado pela ré; negou ter visto córrego na área interna da propriedade e admitiu que tinha uma área de vegetação. Por sua vez, a testemunha Américo, ouvida como informante, declarou que teve conhecimento da negociação realizada entre as partes, assim como da intenção da autora de utilizar o imóvel para um abrigo para idosos. Afirmou que trabalhava no Santander à época e que o Banco não liberou o financiamento em razão de existir desapropriação de parte do imóvel e por não não passar pela análise de risco.

Afirmou que conheceu a área do imóvel na época e que já existia a estação da SABESP no local. As testemunhas indicadas pela ré, Soraya e Elaine, intermediaram a negociação como corretoras de imóvel, esclarecendo que antes da negociação estiveram com as autora por mais de uma vez no imóvel, as quais estavam assessoradas por engenheiro. Disseram que foi dada ciência às autoras quanto à existência da área de preservação ambiental e desapropriação parcial do imóvel e ressaltaram que foram fornecidas todas as certidões referentes à situação do imóvel antes da conclusão do contrato. Afirmaram que as autoras tinham ciência de toda situação do imóvel e que não puseram óbice algum à negociação. Conforme se verifica do contexto probatório, ambas as partes foram assessoradas durante negociação tanto por técnico e corretores de imóveis, o que foi reconhecido pela própria autora e também pelas testemunhas. Além disso, a versão sustentada pelas testemunhas da ré foi contundente em afirmar que as autoras tinham ciência quanto à existência de área de preservação ambiental e sobre o processo de desapropriação referente à estação da SABESP junto ao imóvel. Note-se que tais testemunhas trouxeram pormenores das visitas realizadas, o que defere credibilidade aos seus relatos.

Outrossim, da matrícula do imóvel é possível constatar que o processo de desapropriação iniciou tramitação em 2005 e a sentença transitou em julgado em 06.11.2013, portanto, antes das partes firmarem contrato, conforme se verifica da anotação realizada na matrícula do imóvel desapropriado.

Adiciona-se a isso o fato de que a ré trouxe aos autos documento da imobiliária responsável pela intermediação do negócio, na qual consta a declaração quanto à entrega das certidões e documentos relativos ao imóvel à autora D&S, cujo teor não foi impugnado pelas autoras, além do que a entrega foi confirmada pela prova oral produzida pela ré. De outro lado, deve-se destacar que o dever de diligência neste caso não é só da imobiliária que assume a responsabilidade pela intermediação do negócio, mas também é do próprio comprador, o qual deve promover as pesquisas necessárias para verificar as condições do bem antes da aquisição...

Ademais, levando-se em conta que as autoras visitaram o imóvel por mais de uma vez com acompanhamento de técnico e que a negociação foi intermediada por corretores, não se pode acolher a pretensão das autoras quanto à rescisão contratual em razão da existência de restrição na propriedade, até porque não é crível que tivessem conhecimento a respeito e ainda assim resolveram prosseguir na negociação aceitando tacitamente as condições do imóvel.

Outrossim, as autoras não demonstraram que o projeto arquitetônico para construção do imóvel teria sido prejudicado em razão da desapropriação ou da área da preservação ambiental, não servindo os documentos para sua comprovação, tampouco a averbação da matrícula a respeito da desapropriação.

A área total do imóvel é de 3,53 hectares, ou seja, 35.300 metros quadrados, sendo que, somadas a área desapropriada (125m2) e de preservação permanente (faixa de 30m ao longo do rio), não se pode presumir a inviabilidade do desenvolvimento do projeto de construção na área restante. Destaca-se ainda que no contrato não foi feita qualquer alusão a respeito de liberação de financiamento para cumprimento da obrigação pelas autoras. E mais, ainda que tenha havido alguma dificuldade decorrente da falta de liberação de financiamento para cumprimento do contrato, não foi apresentada prova documental a respeito, resumindo-se apenas à palavra da testemunha Américo, ouvida como informante.

Diante disso, não se comprovou a tese das autoras quanto à omissão dolosa da ré, devendo recair sobre elas a responsabilidade pela ruptura do contrato, as quais não negam a inadimplência quanto ao pagamento e afirmam a dificuldade em cumprir o contrato, consoante e-mails colacionados pela ré. No ponto, convém lembrar que a inovação das autoras por ocasião da manifestação a respeito da contestação, de que a ré se opôs à transferência do imóvel, sequer deve ser apreciada, porque não consta como causa de pedir na inicial. Como bem define Victor Frederico Kumpell: “A rescisão é ruptura do contrato por culpa de um dos contratantes, causando dano ao outro. Implica menoscabo a um bem, a um interesse material ou moral, sendo imprescindível o nexo de causalidade entre o comportamento ilícito do agente e o prejuízo.

A responsabilidade contratual fundada na culpa deve ser entendida em sentido amplo, de modo que a inexecução culposa da obrigação verifica-se quer pelo descumprimento intencional, havendo vontade cônscia do devedor de não cumprir a prestação devida, com a intenção de prejudicar o credor (dolo), quer pelo inadimplemento de um dever jurídico, sem a intenção deliberada de causar dano ao direito alheio, apenas procedimento negligente, imprudente ou omisso (culpa) prejudicial ao credor (direito civil 3- Direito dos Contratos página 97- Editora Saraiva 2ª Edição 2008)”.

O inadimplemento da obrigação contratual caracteriza motivo ensejador da ruptura do vínculo contratual. A par disso, dispõe o artigo 475 do Código Civil que: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” A ré, em reconvenção, pretende a condenação das autoras ao cumprimento do contrato, com perdas e danos, após a declaração de vencimento das obrigações. No item 4.2 do contrato firmado entre as partes consta que: “Nos termos no artigo 475 do Código Civil, ao invés de considerar rescindido no caso de inadimplência da promissária compradora, a promitente vendedora poderá considerar a dívida vencida por inteiro, promovendo sua execução, bem como a indenização por perdas e danos desde pré-fixadas em 10% do valor do instrumento”.

No entanto, deve-se ter em conta que no curso dos autos restou comprovada a dificuldade da autora-compradora em cumprir o contrato. Conforme se verifica, o contrato inicial foi alterado por duas vezes, a fim de possibilitar à autora o pagamento do preço avençado.

Além disso, a própria ré apresentou nos autos mensagens eletrônicas em que a autora relata a dificuldade financeira e a impossibilidade de prosseguir com o cumprimento do contrato. Referida situação, também foi demonstrada mediante os relatos de que o negócio se inviabilizou pela falta de obtenção do financiamento junto ao Banco, o que foi referendado pelo depoimento da testemunha Américo. Nestas circunstâncias, manter o vínculo contratual estabelecido entre as partes é fomentar a inadimplência das autoras que há muito revelam dificuldade financeira em cumprir com o vínculo contratual.

A situação que sobressai dos autos não demonstra a existência de má-fé ou intenção de descumprimento do contrato pelas autoras apenas por se desinteressarem pela manutenção do vínculo, e sim manifesta impossibilidade de cumprimento da obrigação. Conforme se verifica do preço total ajustado para aquisição do imóvel, trata-se de obrigação de alto valor, cujo cumprimento tornou-se inviável à compradora, o que se infere desde o início das tratativas. Por oportuno, vale mencionar que o contrato foi celebrado há mais de sete anos e o alcance de sua finalidade social já se esvaiu, especialmente porque a pretensão era adquirir o imóvel para construção de lar para idosos e ao que consta referida providência não foi efetivada.

Não se olvida que se deve garantir às relações jurídicas a necessária estabilidade, primando pela conservação dos contratos e aplicação de suas consequências em caso de descumprimento.

Além disso, também deve-se resguardar os interesses da partes inocente lesada pela conduta da inadimplente com suas obrigações. No entanto, não se pode impor o aprisionamento de uma das partes quando demonstrado que o cumprimento da obrigação se tornou inviável e não remanesce o interesse na manutenção do vínculo. A força obrigatória do vínculo deve ser atenuada para possibilitar a extinção do cumprimento, impondo como solução mais justa e equânime a rescisão do contrato com o retorno das partes ao estado anterior da contratação.

A par disso, deve-se destacar que no contrato consta o item 4.3 que dispõe: “No caso de inadimplência da PROMISSÁRIA COMPRADORA e ainda não resolvida nos itens 4.1 e 4.2, caberá a PROMITENTE VENDEDORA a retoma do imóvel, onde a PROMISSÁRIA COMPRADORA perderá os valores até aí pagos como arras de sinal, bem como todas as benfeitorias introduzidas no imóvel sem direito à indenização. Conforme se verifica pelos documentos anexados aos autos a autora D & S efetuou o pagamento do valor total de R$ 418.366,67 o que deverá ser perdido a título de arras, assim como eventuais benfeitorias realizadas no imóvel pertencente à ré, como consequência do descumprimento do contrato.

Ainda como consequência da rescisão as partes deverão ser reintegradas nas respectivas posses de seus imóveis. Enfim, a ação deve ser julgada parcialmente procedente para declarar a rescisão do contrato por culpa das autoras-compradoras aplicando-se a penalidade prevista no item 4.3 do contrato e a reconvenção improcedente, tendo em vista a impossibilidade de preservação do vínculo contratual.

Posto isto e considerando o que mais dos autos consta, julgo procedente a ação ajuizada por D & S CUIDADORES DE PESSOAS LTDA. EPP e DENISE SARDIM contra ABASE – ALIANÇA BRASILEIRA DE ASSISTÊNCIA SOCIAL E EDUCACIONAL, para o fim de:

1) DECLARAR rescindido o contrato por culpa das autoras e determinar a reintegração da ré na posse do imóvel situado na Comarca de Lins- SP (matrícula 19.206) e da autora-reconvinda Denise na posse do imóvel localizado nesta Comarca de Marília-SP (matrícula 33.697 do 1º ORI), concedendo o prazo de sessenta dias para respectiva desocupação voluntária para ambas as partes;

2) DECRETAR a perda dos valores pagos pela autora em favor da ré como consequência da ruptura do vínculo contratual, nos termos do item 4.3 do contrato. Sucumbentes parciais na ação, condeno as partes ao recolhimento de custas e despesas na proporção igualitária.

Outrossim, julgo improcedente a reconvenção, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Sucumbente, condeno a ré ao pagamento das custas processuais. Com relação aos honorários advocatícios, considerando a solução dada à causa, mormente porque foi acolhida a tese da culpa da autora/reconvinda (tese da reconvenção, porém acolhendo-se pedido diverso), entendo compatível com a situação o arbitramento único a ambos os patronos em 10% sobre o valor da condenação imposta (item 2)".

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