Golpe do Residencial "Parque das Flores": ano vira com ações de compradores lesados e mais condenações na Justiça

February 6, 2018

 

     Publicidade do "Parque das Flores", em 2012 e a área abandonada: golpe nos compradores

 

Virou o ano e segue a avalanche de quase 200 ações de pessoas lesadas, a Justiça Estadual em Marília emitiu mais duas sentença condenando os "empreendedores" do Loteamento Parque das Flores, a devolverem dinheiro a compradores. com juros e correção monetária.

O famigerado loteamento, às margens da Avenida Eugênio Coneglian, na Zona Norte da cidade, foi aprovado em 2012, com promessas de entrega em 2014. Mas, cinco anos depois, ainda segue emperrado. O projeto previa 314 lotes com tamanho médio de 200 m2 cada um. 

Um texto publicitário de venda de lotes, divulgado em 2012, dizia: "No Parque Das Flores Marília, você encontrará terrenos na planta em estágio de pronto com áreas privativas que acomodarão sua família com todo conforto no preço que tanto procurava. Nas plantas dos terrenos a venda do Parque Das Flores Marília você poderá conferir que foram muito bem delimitadas proporcionando a você erguer o projeto dos seus sonhos".

FATURARAM CERCA DE R$ 16 MILHÕES

As empresas responsáveis pela fraude são a Barion Empreendimentos  Imobiliários Ltda,  a Urbplan Desenvolvimento Urbano S/A (administrada pelo grupo americano Carlyle) que incorporou a Scopel SP-58 Empreendimentos Imobiliários Ltda. 

As empresas faturaram cerca de R$ 16 milhões prometendo entregar o Parque das Flores. Para os investidores, só sobraram espinhos!

A Lei Federal 6788/79, que rege o parcelamento do solo, determina que os loteamentos devem ser concluídos em quatro anos, prazo que no caso do "Parque das Flores", venceu em novembro do ano passado. Como a Prefeitura tem lotes em caução para garantia do empreendimento, ela poderá ser legalmente obrigada a assumir a conclusão das obras.

Ainda na esfera judicial, o Ministério Público chegou a abrir um procedimento para apurar os golpes do "Parque das Flores", mas a ação foi suspensa diante de uma promessa dos empreendedores em entregar as obras em novembro de 2016.

"INADIMPLEMENTO CULPOSO PELAS RÉS" , DIZ A SENTENÇA JUDICIAL 

Nesta segunda-feira (11), o juiz da 3ª Vara Cível do Fórum de Marília, Luis César Bertoncini, condenou as empresas a ressarcirem Hélio Rubens Alexandre Braz e Marta Regina Pereira, em valores atualizados e corrigidos pela compra de um lote no tal empreendimento.

O magistrado decidiu  "DECLARAR rescindido o contrato particular de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes; 2) CONDENAR as rés, solidariamente, à restituição aos autores do valor pago à título de preço do lote, totalizando R$ 51.623,88, devidamente acrescido de correção monetária pelo índice constante do item VIII do Quadro Resumo do Contrato (fls. 26/27 - IPCA-IBGE) a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Sucumbentes, arcarão as rés com a integralidade das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação". 

A sentença cita ainda que "Igualmente incontroverso que o imóvel não foi entregue na data aprazada contratualmente, a saber, novembro de 2014. Da leitura do instrumento contratual, extrai-se que as rés se comprometeram a concluir as obras de infraestrutura do empreendimento até novembro/2014, consoante previsão constante do quadro resumo (item XIV – fl. 28). Na cláusula nº 10.1 do contrato particular constou a obrigação da empreendedora a realizar as obras de infraestrutura em conformidade com o cronograma físico aprovado pela Municipalidade, conforme disposto na Lei 6.766/79. Não houve a pactuação expressa sobre prazo de tolerância quanto à entrega do bem, nem mesmo cientificação aos compradores sobre a possibilidade de haver pendência a ser resolvida junto ao Poder Municipal, nem mesmo em relação à possibilidade de prorrogação do prazo de entrega. Portanto, não há dúvidas de que houve o inadimplemento culposo pelas rés ao contrato firmado com os autores, o que justifica o acolhimento do pedido de rescisão de contrato e do consequente retorno das partes ao status quo anterior à contratação, com a condenação das culpadas ao ressarcimento das perdas e danos experimentados pelo autor. Assim, devem as rés proceder a devolução integral dos valores pagos pelos autores, visto que o contrato firmado não produziu resultado útil esperado". 

MAIS VÍTIMAS

A juíza da 4ª Vara Cível do Fórum de Marília, Thaís Feguri Krizanowski, determinou a rescisão de contrato e a devolução de dinheiro a Jefferson Renato Nozaki Gutierrez, na ação que ele moveu contra a Urbplan Desenvolvimento Urbano S/A, Scopel SP-58 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Barion Empreendimentos Imobiliários Ltda. 

Consta que o reclamante, em 22/01/2013, firmou com as requeridas contrato para aquisição de um  lote no Condomínio Residencial Parque das Flores. Argumenta que o prazo para a conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento estava previsto para novembro/2014, porém, as obras ainda não foram entregues.

Diante do descumprimento da obrigação pelas rés, pediu a rescisão do contrato e em tutela antecipada, a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e que as requeridas se abstenham de incluir o nome do autor em órgãos de negativação de crédito.

O contrato de compra e venda teve valor de total de R$ 24.195,47 acrescido de multa. O autor da ação pediu ainda  R$ 10.000,00 a titulo de indenização por danos morais. 

JOGO DE EMPURRA-EMPURRA

A Barion Empreendimentos apresentou contestação e alegou culpa exclusiva da Urbplan. Confirma a informação de que as obras do empreendimento se encontram em estado de abandono, todavia, afirma que a culpa exclusiva era da requerida Urbplan Desenvolvimento Urbano S/A, certo que cedeu a esta sua carteira de recebíveis, de modo que a Urbplan deveria responder pela devolução dos valores pretendidos pelo autor.

Argumenta também ser vítima dos danos causados pela Urbplan, estando ausentes os requisitos legais para a sua responsabilização. Pondera que não praticou ato ilícito ensejador de danos morais. Requer a não aplicação da multa contratual e aduz não ter percebido valores á título de taxa de corretagem. Pugna pela improcedência da ação 

A Urbplan e a SPE 58 Empreendimentos, contestaram a ação e suscitaram que a ilegitimidade passiva da ré Urbplan e a ilegitimidade passiva das rés com relação ao pedido de devolução dos valores pagos a título de corretagem e IPTU, já que estes foram cobrados e recebidos por terceiros. No mérito, alegam a impossibilidade de rescisão do contrato de compra e venda, entendendo que havia possibilidade de prorrogação das obrigações de infraestrutura até o limite legal da Lei de Loteamento, isto é, 4 anos.

Ponderam que o decreto de aprovação do loteamento foi registrado na matrícula em 19/11/2012 e houve pedido de prorrogação, deferido pelo Decreto Municipal nº 11.530, de junho/2015, que estendeu por dois anos a entrega da infraestrutura, cujo prazo termina em junho/2017.

Alegaram ser incabível a devolução das parcelas do contrato quando a rescisão ocorre por iniciativa do consumidor e pela ausência de responsabilidade e de inadimplemento das rés. Argumentaram ainda não ser possível a restituição da comissão de corretagem. Pugnam pela inexistência de danos morais e a impossibilidade de inversão do ônus da prova.

A magistrada entendeu que, com relação à ré Urbplan e a SP-58, a preliminar de ilegitimidade passiva não merece ser acolhida. Isso porque, conforme se extrai dos documentos anexados aos autos, tanto a Urbplan quanto a Scopel, atual SP-58 Empreendimentos Imobiliários Ltda., fazem parte do mesmo grupo econômico.

"É nítida a relação de consumo estabelecida entre as partes, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. Importante destacar que a ré Barion Empreendimentos faz parte da “cadeia de consumo”, pois participou do negócio (Contrato Particular de Compra e Venda) na qualidade de vendedora, de modo que, sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, também responde solidariamente frente ao consumidor. Pouco importa a relação contratual existente entre a Barion Empreendimento e a SP-58, o qual não pode afetar os interesses do autor/consumidor. É o que decorre do disposto no artigo 7.º do Código de Defesa do Consumidor: “tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo”. Da mesma forma, é admissível que as rés figurem no polo passivo da demanda quanto aos pagamentos efetuados a título de IPTU e comissão de corretagem.

Em que pese não sejam destinatárias de tais verbas, uma vez aferida a culpa das partes impõe-se a restituição ao "status quo ante", atribuindo-se a integral reparação por todos os gastos realizados, ficando rejeitada a preliminar".

DEVEM, RESPONDER PELAS SUAS CONSEQUÊNCIAS

"É fato incontroverso que as obras de infraestrutura do empreendimento não foram finalizadas. A propósito, a ré Barion confirma o abandono do empreendimento. Além disso, ficou estabelecido no contrato que as obras de infraestrutura do empreendimento ocorreriam até novembro de 2014 ). Expirado o prazo, as rés sequer deram início à execução das obras. Assim, embora a ré SP-58 Empreendimentos Imobiliários tenha obtido a prorrogação do prazo para a implantação do loteamento, conforme Decreto nº 11530/2015 , é evidente o atraso da obra. Nem se diga que a municipalidade editou decreto dilatando o prazo para conclusão das obras.

Tal permissão diz respeito ao ente público e as rés, não interferindo no contrato firmado com o consumidor, que possui regras próprias. Afinal, o consumidor aderiu ao contrato com prazo certo para a entrega do empreendimento.

Ademais, as rés não demonstraram a ocorrência de evento capaz de elidir sua responsabilidade pelo descumprimento do contrato. Aliás, fatos imprevistos como eventos da natureza, dificuldades na obtenção de mão-de-obra e materiais, e entraves burocráticos não se enquadram no conceito de caso fortuito ou força maior. Isto porque são fatores inerentes ao ramo da construção civil, e, assim, perfeitamente previsíveis pelas empresas que atuam na área. Também não são classificados como fato de terceiro.

Atrasos desse tipo são riscos do próprio negócio, razão pela qual o fornecedor deve responder pelas suas consequências. Não cumprido, portanto, o prazo contratual para a entrega do imóvel aos requerentes, por culpa exclusiva das requeridas, é cabível a rescisão dos contratos celebrados entre as partes, com a devolução integral dos valores pagos pelos requerentes, nos termos da Súmula n. 543 do STJ,

Assim sendo, revendo posicionamento anterior, todas as quantias adimplidas pelo autor devem ser a ele restituídas, independentemente do título que ostentam, inclusive a comissão de corretagem, vez que não seria justo impor ao consumidor a perda de qualquer valor, se o negócio restou frustrado em razão dos réus...

Quanto ao valor total a ser devolvido a parte autora, referente a entrada, parcelas, comissão de corretagem e demais encargos contratuais adimplidos, deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença. A retenção pelas rés, no que se refere a estes valores pagos, é incabível, vez que o autor não deu causa à rescisão e nem é possível dizer que houve desistência. Insurgem-se as rés, também, quanto ao pedido de devolução das quantias pagas pelo autor a título de IPTU no valor de R$ 569,56.

No entanto, o pedido tem cabimento, visto que o requerente ainda não foi imitido na posse do imóvel, bem como juntou documentos que comprovam esta alegação. Ademais, havendo a rescisão e em se tratando de contrato com alienação fiduciária em garantia, as rés poderão vender o imóvel novamente, não sendo plausível que o demandante incorra no prejuízo referente ao pagamento do imposto, quando não deu causa ao descumprimento contratual. Dessa forma, deverá ser devolvida a parte autora os valores pagos a título de IPTU que somados atingem a importância de R$ 569,56 .

CONDENAÇÃO

Por fim, quanto ao pedido de indenização por danos morais, não assiste razão a parte autora. Para a configuração do dano moral se faz necessária a existência de consequências emocionais e psicológicas concretas, que indiquem abalo no dia-a-dia, pessoal e familiar. Assim, não basta aquele simples percalço, de menor proporção, ainda que dele se possa extrair ofensa aos sentimentos ou ao espírito do homem.

Desse modo, a parcial procedência da ação é medida que se impõe. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE,  a presente ação... para o fim de CONFIRMAR a tutela de urgência anteriormente deferida; DECLARAR a rescisão dos Contratos Particulares de Compra e Venda de Imóveis, referente ao terreno não edificado no loteamento “Parque das Flores”, situado nesta Comarca de Marília/SP; CONDENAR as empresas requeridas, solidariamente, a restituir a parte autora, em parcela única, todos os valores por ela desembolsados, inclusive comissão de corretagem, mais multa de 10% (dez por cento), a incidir sobre o valor das parcelas pagas, com correção monetária a partir da data de cada desembolso e juros de mora de 1% a partir da citação, o que deve ser apurado em liquidação de sentença; CONDENAR a rés, solidariamente, à restituição do valor pago pelo IPTU, na importância de R$ 569,56 , com correção monetária a partir de cada desembolso, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. Sucumbentes em maior parte, as rés pagarão as custas e despesas processuais e arcarão com os honorários advocatícios da parte adversa, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, que deverá ser repartido igualitariamente entre elas".

MAIS UM ROLO NA JUSTIÇA

Outra ação judicial movida contra as referidas empresas tramitou pela 4ª Vara Cível do Fórum de Marília, tendo como autor Jair de Oliveira. Nesta ação, houve uma audiência de conciliação  entre as partes nesta terça-feira (6) no Fórum de Marília, que resultou nos seguintes termos: 

1. A empresa Barion Empreendimentos Imobiliários Ltda, com as ressalvas abaixo de voltar-se regressivamente contra as empresas Urbplan e Scopel, como outorgante vendedora do imóvel descrito na petição inicial, referente ao lote 14 da quadra 13 concorda em rescindir e devolver para os Requerentes Jair e Maria Eusirene, a quantia total de R$ 30.992,00 (trinta mil, novecentos e noventa e dois reais) em 24 (vinte e quatro) parcelas mensais e sucessivas, sendo: a) a primeira parcela no valor de R$-3.300,00 (três mil e trezentos reais) referentes aos honorários advocatícios do patrono dos Autores e b) as vinte e três parcelas remanescentes, ou seja, da segunda à vigésima quarta parcelas, todas elas no valor de R$-1.204,00 (um mil, duzentos e quatro reais) cada uma, certo que, a primeira parcela de R$-3.300,00 e referente aos honorários será paga no dia 25 de março de 2018 e todas as outras 23 parcelas de R$-1.204,00 serão pagas em todos os dias 25 dos meses subsequentes. A primeira parcela no valor de R$-3.300,00 deverá ser depositada na conta bancária de titularidade do Dr. Marcelo Souto de Lima, CPF 214.099.148-80, nascido em 12/08/1980, junto ao Banco Itaú, conta corrente 19672-3, agência 4285 SP, servindo o comprovante de depósito como recibo de pagamento dos honorários. Da segunda à vigésima quarta parcelas (2ª à 24ª parcelas), todas elas deverão ser depositadas em nome de Jair de Oliveira, CPF 798.076.158-87, nascido em 10/07/1955, junto ao Banco Itaú S/A agência 7399 - Marília, conta 57787-8, servindo os comprovantes de depósitos como recibos de pagamentos e quitações.

2. Em função do presente acordo e transação judicial, os Autores Jair de Oliveira e Maria Eusirene Rosa dos Santos de Oliveira e a empresa Barion Empreendimentos Ltda dão por rescindido o contrato de venda e compra descrito na petição inicial e no instrumento de fls. 33/54, voltando o imóvel para o patrimônio da vendedora que assume exclusivamente a obrigação de restituir o valor de R$-27.692,00 aos Autores mais os honorários acima mencionados no valor de R$-3.300,00 e tudo nas condições acima estabelecidas. A responsabilidade da empresa Barion Ltda é única e exclusiva para a devolução do preço de R$-30.992,00, ressalvado o seu eventual direito de regresso contra as empresas Urbplan e Scopel.

3. O atraso nos pagamentos de quaisquer das 24 parcelas acima mencionadas, implicará no vencimento antecipado de todas as outras e também implicará na multa de 30% do valor do acordo no caso de inadimplemento. Com os pagamentos das 24 parcelas, os Autores darão plena, geral e irrevogável quitação de pagos e satisfeitos para nada mais reclamar, seja a título de indenização por danos materiais, seja a título de indenização por danos morais, seja por lucros cessantes ou quaisquer outras verbas indenizatórias. 4. As empresas-rés Urbplan e Scopel SP-58, presentes na audiência, por sua procuradora, salientam que não concordam com a presente transação.

5. Os honorários advocatícios estão sendo pagos conforme acima estabelecido. Ficam autorizadas eventuais averbações no Registro de Imóveis para exclusão de quaisquer responsabilidades dos Autores.

6. Pedem as partes a homologação do acordo e a desistência de prazo recursal.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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