Justiça condena Rossi e Tarraf Construtora a pagarem R$ 45,8 mil de indenização e refazer serviços mal-executados em condomínio empresarial de luxo na Zona Leste de Marília

November 27, 2019

 

A juíza da 5ª Vara Cível do Fórum de Marília, Ângela Martinez Heinrich, condenou as empresas Rossi Residencial e a Tarraf (construtora), a pagaram ao luxuoso Condomínio Praça Capital a quantia de R$ 45.850,00 por danos materiais e morais e darem início imediato aos reparos nos defeitos e vícios nas obras do referido imóvel, sob pena de multa de R$ 1 mil por dia em caso de descumprimento. O Praça Capital, entregue em 2012, fica na valorizada Avenida das Esmeraldas, na Zona Leste de Marília. A Ação foi ajuizada em janeiro de 2016. 

Rossi e Tarraf alegaram má conservação do imóvel, mas um perito constatou que “grande parte das deformações, fissuração e outras patologias relacionadas nos autos, não tem relação com a falta de manutenção ou mesmo de mau uso das áreas em especifico. Elas são causadas pela ação do tempo e também pelo uso inadequado de alguns materiais ou falta deles...Essas anomalias são caracterizadas como Vícios Ocultos. São as falhas construtivas inexistentes no ato da entrega e que surgem ou só são detectadas algum tempo depois da entrega. Exemplos: curto-circuito nas instalações elétricas, infiltrações ou vazamentos de água que são detectados apenas depois da entrega, trincas, fissuras, gretamentos de placas cerâmicas, recalques de fundação, inclinação de prédios, desbotamento da pintura da fachada, etc”.

PROBLEMAS DE CONSTRUÇÃO 

O Codomínio Praça Capital ajuizou Ação alegando que "as empresas Rossi Residencial S/A e o Grupo Tarraf não cumpriram o contrato de prestação de serviços, tendo em vista os vários problemas de construção que surgiram. Ponderou que os itens faltantes, bem como os serviços não terminados, estão causando grande transtorno, inclusive a água que se acumula nas tampas dos reservatórios pode virar criadouro do mosquito aedes aegypti". 

''RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO"

O Rossi Residencial apresentou contestação aduzindo em preliminar a ilegitimidade passiva, bem como a decadência. No mérito sustentou "que é de responsabilidade do síndico, conservar o condomínio em boas condições de segurança e proteção, sendo necessária para tanto, a realização da manutenção periódica nos termos previstos no Manual". Mencionou a ausência de responsabilidade na realização dos reparos, em razão da perda da garantia e alegou ainda que a área comum fora entregue em consonância com o memorial descritivo. Acrescentou que ao verificar as reclamações, constatou que eram improcedentes, em razão da falta de manutenção preventiva pelo condomínio, ou pela solicitação ser posterior ao término da garantia. Alega que os supostos vícios são aparentes e deveriam ter sido constatados no ato da entrega da área comum. "Além disso, a área comum foi devidamente vistoriada e entregue em perfeitas condições de uso. 

"MÁ CONSERVAÇÃO"

A Tarraf Construtora Ltda, apresentou contestação apontando em preliminar a decadência. No mérito sustentou que os defeitos apresentados são decorrentes da falta de manutenção adequada e má conservação. Ponderou que em sede de recurso de agravo de instrumento fora enviado um engenheiro ao local, afim de constatar in loco, para averiguar a verdadeira origem de cada um dos problemas indicados na inicial.

A JUÍZA DECIDIU

"Primeiramente acentuo que as requeridas submetem-se ao conceito de fornecedoras de produto, considerando a atividade empresarial de oferecer ao público em geral a venda de imóveis e a parte autora ao de consumidor, como destinatário final, de forma que o Código de Defesa do Consumidor tem plena aplicação à relação entre eles estabelecida.

Uma vez configurada a relação de consumo, por força do disposto no CDC, todos os envolvidos no negócio estarão comprometidos com a sua reparação em caso de dano, solidariamente (artigo 7º, parágrafo único, CDC), de sorte que eventuais questões relativas à individualização da responsabilidade das pessoas jurídicas envolvidas no negócio imobiliário (construtora e incorporadora) deverão ser solucionadas entre elas, sem afetar os direitos e interesses do consumidor, no caso dos autos, o autor.

As alegações preliminares foram afastadas por meio da decisão saneadora. Assim, não havendo outras questões preliminares a analisar, ingressa-se no mérito da demanda, e neste, a pretensão do autor é procedente.

Cuida-se de ação de obrigação de fazer cumulada com danos materiais e morais em decorrência de danos em imóvel decorrentes de vícios construtivos. As requeridas em sede de contestação alegam que os problemas elencados na inicial não foram causados por falhas na construção, e sim por falta de manutenção por parte do requerente.

Afim de verificar a ocorrência e a extensão dos danos foi determinada a realização de prova pericial, para apurar a real situação do imóvel. O perito, em seu bem elaborado laudo, devidamente fundamentado, produzido sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, concluiu que há diversas anomalias no imóvel do autor e oriundas de vício de construção:

“O rejunte dos andares nas áreas de recepção e dos corredores de acesso as salas, apresentam falhas em sua maioria, e foi observado que em algumas partes há resíduo de poeira da construção nas juntas dos pisos, e com isso impediu a fixação do material de preenchimento ocasionando a elevação da massa do rejunte, sendo necessário a remoção e limpeza desses pontos para refazer a aplicação adequada sobre uma base”. 

E continua a concluir: “Na Torre Nova York, as rachaduras existente ao lado esquerdo da recepção assim como banheiros masculino e feminino, apresentam uma patologia na estrutura, onde toda área necessitará de reforço estrutural para apoio da estrutura e um trabalho de amarração nas alvenarias”. (grifei). Em sequência: “Os cabos de interfone, estão apresentando uma ruptura entre duas das caixas de passagem, sendo utilizado os cabos de telefonia para fazer a comunicação impedindo o uso das linhas telefônica necessitando de uma substituição desses cabos para o bom funcionamento dos equipamentos” (...). Incontestável que o expert apontou diversas anomalias em todo imóvel do autor. Devem as requeridas ser compelidas a realizar as obras necessárias, do modo indicado pelo perito, para reparar os vícios decorrentes de falhas de projeto, construtivas e de execução.

Ademais, não prosperam os argumentos das requeridas no sentido de que os vícios apresentados se deram por falta de manutenção e conservação ou mau uso por parte do requerente.

Oportuno aqui salientar que o perito judicial, em resposta aos quesitos assim expôs: "Quesito nº 07/requerida Tarraf Construtora – Caso afirmativo o quesito anterior, concorda o Sr. Perito que estes devem ser tratados como manutenção preventiva, uma vez que podemos considerar desgaste natural da edificação? Resposta: “Certas situações as manutenções não capazes de resolver”. E também: "Quesito nº11/requerida Tarraf Construtora – Concorda o Sr. Perito que, as janelas/portas em alumínio/metálica, precisam de limpeza constante, uma vez que a poeira pode impedir a drenagem das águas em seus trilhos, provenientes das precipitações, este por sua vez, podem retornar/transbordar para dentro do ambiente? Resposta: “Sim, mas não foi essa falta de manutenção que está danificando as áreas analisadas”.

Acresça-se ainda: "Quesito nº01/requerido Rossi Residencial S.A: Existem no Condomínio-Requerente as anomalias reclamadas na inicial? Se positiva a resposta favor descrever, localizar em planta e identificar com absoluta precisão a origem das eventuais anomalias, reportando fotograficamente e delimitando exatamente sua abrangência. Favor fundamentar tecnicamente sua resposta. "Resposta: “Sim, as anomalias reclamadas não terão como ser identificadas em planta, pois estão registradas fotograficamente e pede-se favor reportar ao item 3 do laudo”.

"Quesito nº02/requerido Rossi Residencial S.A: Caso exista alguma das anomalias reclamadas pelo Condomínio-Requerente, pede-se ao Sr. Perito que indique, separadamente aquelas que: - são devidas a mau uso, ausência ou deficiência de manutenção e conservação praticadas pelo Condomínio Requerente; - possam estar inquestionavelmente dissociadas de possível mau uso, ausência ou deficiência de manutenção e conservação praticadas pelo Condomínio – Requerente; - seriam visíveis por ocasião da entrega da edificação ou pudessem ter surgido nos primeiros 3 (três) meses de uso e que não foram apontadas pelo Condomínio Requerente por ocasião de sua constatação. Resposta: “Para as anomalias reclamadas não foram constatadas mau uso ou falta de manutenção”.  

E por fim o perito judicial concluiu: “Grande parte das deformações, fissuração e outras patologias relacionadas nos autos, não tem relação com a falta de manutenção ou mesmo de mau uso das áreas em especifico. Elas são causadas pela ação do tempo e também pelo uso inadequado de alguns materiais ou falta deles, como foram descritos acima. Essas anomalias são caracterizadas como Vícios Ocultos “São as falhas construtivas inexistentes no ato da entrega e que surgem ou só são detectadas algum tempo depois da entrega. Exemplos: curto-circuito nas instalações elétricas, infiltrações ou vazamentos de água que são detectados apenas depois da entrega, trincas, fissuras, gretamentos de placas cerâmicas, recalques de fundação, inclinação de prédios, desbotamento da pintura da fachada, etc”.

“Os litígios no que tange à responsabilidade civil são referentes aos vícios ou defeitos ocultos, pois no momento da entrega da obra está tudo perfeito, em perfeito estado, mas tempos depois começam a aparecer rachaduras, infiltrações, vazamentos, entre vários outros defeitos. Desta maneira, demonstrado o defeito ou vício da coisa, que era efetivamente oculto, não pode se pensar que a obra estava completamente aceita, em decorrência do recebimento, pois somente será extinto os vícios aparentes, mas os vícios ocultos poderão ser arguidos por todo o prazo quinquenal da garantia, conforme Código Civil vigente”.

Diante desse cenário, se faz evidente a procedência dos pedidos postos na inicial, sendo o caso de compelir as requeridas a providenciar as obras necessárias à reparação dos vícios construtivos apresentados. Verifica-se que houve imperícia das requeridas na condução da obra, o que causou danos no imóvel, suportados pelos seus condôminos, e que devem ser por elas reparados.

À vista disso, foi constatado o dano, o nexo causal e a culpa das requeridas, as quais estão indispensáveis ao dever de indenizar. Nota-se que o construtor é responsável por vícios de solidez e segurança da obra, militando contra ele uma presunção legal e absoluta de culpa por todo e qualquer defeito da obra que venha a se apresentar dentro de cinco anos de sua entrega ao proprietário (artigo 618 do Código Civil).

Ora a responsabilidade pela verificação técnica, é proveniente de responsável para apontar erros durante o andamento do serviço, quando poderiam ser corrigidos. Pressupõe-se que a empresa empreiteira detenha toda a expertise necessária para avaliar as variáveis envolvidas na realização da obra, ao colocar seus serviços disponíveis no mercado, com equipe que detenha, além da prática, o conhecimento para a execução da tarefa que se comprometeu a realizar, podendo assim se proteger dos riscos inerentes à sua atividade, o que é razoável e minimamente pode se esperar.

As requeridas têm a obrigação de resultado. Neste sentido, destaca Nelson Nery Jr.: “Obrigação de resultado. A obrigação do empreiteiro não se limita ao comportamento diligente e honesto do devedor. Exige, também, que ele realize a obra combinada. Esta deve ser considerada entregue e a obrigação cumprida, quando atender razoavelmente às expectativas do credor” (In “Código Civil Comentado”. 7ª edição. Ed. Revista dos Tribunais, p.643).

Enfatiza Carlos Roberto Gonçalves que a “obrigação que o empreiteiro de construções assume é de uma obrigação de resultado. Assim, deve ele garantir ao dono da obra, nos termos do contrato, a solidez desta e a sua capacidade para servir ao destino para que foi encomendada” (ob. Cit., 8. Ed., 2003, p.408).” (In “Tratado de Responsabilidade Civil”, 8ª ed., Ed. RT, p.598). Ademais, embora haja previsão de garantias, o Código Civil prevê a garantia de 05 anos em relação à segurança e higidez da obra. Veja-se: “Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez, segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”. Acresça-se a isto que “mesmo quando o incorporador não é o executor direto da construção do empreendimento imobiliário, mas contrata o construtor, fica, juntamente com este, responsável pela solidez e segurança da edificação (CC/2002, art.618). Trata-se de obrigação de garantia assumida solidariamente com o construtor” (STJ, 4ª Turma, REsp 884.367, Min. Raul Araújo, j. 6.3.12, DJ 15.3.12).

Considerando que os danos verificados no imóvel do autor decorrem de vício de construção, que surgiram em menos de 5 anos da entrega do imóvel e expedição do habite-se (emissão do habite-se 16 de maio de 2012 e a ação fora ajuizada em 21 de janeiro de 2016), não há como as requeridas eximirem-se de suas responsabilidades, que no caso se afigura solidária, já que a garantia prevista no manual do proprietário não se sobrepõe à garantia prevista na legislação civil. Caracterizada a responsabilidade civil e solidária das rés, surge o dever de indenizar o requerente pelos danos suportados, nos termos do artigo 927, do Código Civil. “Artigo 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

No tocante aos danos morais, cumpre salientar. Não há como sustentar a tese do mero aborrecimento. Não ao homem médio. Talvez ao maior dos resignados, e não a normalidade das pessoas. Evidente que o imóvel apresentou inúmeros defeitos, trincas, fissuras, dentre outros. Ante os defeitos apurados, culminando com evidente desconforto com a situação posta, sem contar a revolta que surge em casos como esse.

Cediço que o imóvel residencial é tido pelos brasileiros com o seu local de proteção, conforto, descanso e lazer, não podendo passar ao largo o sofrimento e angústia que ocasiona no indivíduo o surgimento dos problemas aqui apurados pelos vícios na construção.

Sobre o dano moral, segundo Yussef Cahali, “é possível distinguir-se, no âmbito dos danos, a categoria dos danos patrimoniais, de um lado, dos danos extrapatrimoniais ou morais; respectivamente, o verdadeiro e próprio prejuízo econômico, e o sofrimento psíquico ou moral, as dores, as angústias e as frustrações infligidas ao ofendido” (Dano moral. 4ª edição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011. Página 18). Na lição de Rui Stoco, “o indivíduo, em razão de determinado fato, sofre fortes emoções que ofendem ou alteram o seu psiquismo e comportamento durante determinado período de tempo”, situação que configura dano moral, uma vez que, “neste caso, 'dano psíquico exsurge tão somente como expressão sinônima de 'dano moral', em que a pessoa é atingida na sua parte interior anímica ou psíquica, através de inúmeras decisões desagradáveis e importunantes, como, por exemplo, a dor, a angústia, o sofrimento, a tristeza, o vazio, o medo, a insegurança, o desolamento e outros” (Tratado de responsabilidade civil. 9ª edição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2013. Tomo II, página 929). Trata-se de hipótese em que o dano moral surge in re ipsa, ou seja, em que “a prova efetiva do dano pode ser afastada porque qualquer homem médio que tivesse passado pela situação da vítima do dano teria experimentado as mesmas sensações (a mesma dor, o mesmo sofrimento etc.)”, como ensinam Luiz Rodrigues Wambier e Tereza Arruda Alvim Wambier (A prova do dano moral da pessoa jurídica. Revista Jurídica, Porto Alegre: Notadez, número 317, ano 52, páginas 7-13). No que se refere ao valor da indenização, Rui Stoco ensina: “questão verdadeiramente angustiante continua sendo o estabelecimento do quantum do dano moral, considerando que, ao contrário do dano material que se afere em função do dano emergente (aquilo que efetivamente se perdeu) e do lucro cessante (aquilo que se deixou de ganhar) e, portanto, mostra-se matematicamente aferível , não traduz um desfalque ao patrimônio, nem diminuição alguma” (Tratado de responsabilidade civil. 9ª edição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2013. Tomo II, página 991). Portanto, tendo em vista o grau de culpa das requeridas, a repercussão e a duração do evento danoso e em atenção aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, é certa, a obrigação de indenizar, o montante do ato lesivo, em R$ 10.000,00 (dez mil reais), quantia esta que reputo suficiente para, de um lado, compensar a dor sofrida pelo requerente, de outro, servir de alerta as requeridas.

No que tange aos prejuízos já sofridos, resultante da necessidade de reparos urgentes nas edificações realizadas pelas requeridas, ficaram demonstrados pelos documentos e não houve impugnação das requeridas neste ponto. Assim sendo, restaram incontroversos os gastos despendidos pelo autor.

Portanto as requeridas devem ressarcir o autor no montante de R$ 35.850,00 (trinta cinco mil oitocentos e cinquenta reais). No tocante ao pedido de tutela de urgência. 

No caso dos autos, em análise de cognição sumária e pelos documentos juntados, observa-se também pela perícia, que há inúmeras avarias presentes no imóvel do autor, necessitando de reparos/consertos, o demonstra a probabilidade do direito do autor.

Ante o exposto JULGO PROCEDENTE a presente ação ordinária de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais e pedido de tutela antecipada proposta por CONDOMÍNIO PRAÇA CAPITAL contra ROSSI RESIDENCIAL S/A e GRUPO TARRAF, todos com qualificações nos autos, para o fim de condenar as requeridas a pagaram o autor a quantia de R$ 35.850,00 (trinta cinco mil oitocentos e cinquenta reais), corrigida desde o desembolso, bem como defiro a tutela de urgência e determino que as requeridas deem início aos reparos nos defeitos e vícios alegados conforme determinação da perícia judicial, sob pena de não o fazendo, incorrer em multa diária que fixo em R$1.000,00 (um mil reais), para cada requerida, até o limite de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), também para cada ré, o que faço com fundamento no § 1º, do artigo 536 c/c o artigo 534, ambos do CPC. Condeno as requeridas instituições de ensino a pagarem a autora à quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, com aplicação da correção monetária a partir do arbitramento, nos termos da Súmula nº 362, do C. Superior Tribunal de Justiça, e juros moratórios a partir da data em que se perpetrou o ato ilícito, nos termos do artigo 398, do Código Civil e Súmula nº 54, do STJ. Arcarão ambas as requeridas-solidariamente, com o pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários de Advogado em que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação". 

 

 

 

 

 

 

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